전입신고와 확정일자는 전세보증금을 보호하는 서로 다른 요건입니다. 두 가지를 갖췄다고 보증금 반환이 자동으로 보장되는 것은 아니므로, 각각의 효력과 선후관계를 이해해야 합니다.
대항력은 주택 인도와 전입신고로
임차인이 집을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 일반적으로 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 효력이 발생합니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다. 전입신고만 하고 입주하지 않았거나, 실제 거주하면서 주소를 옮기지 않은 경우에는 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
확정일자는 우선변제권과 관련
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선해 변제받을 권리를 가질 수 있습니다. 다만 실제 배당은 선순위 담보권 등 권리관계와 배당 절차에 따라 달라집니다. 계약 전후로 등기부를 확인하고, 전입신고와 확정일자를 미루지 않는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
입주 전에 확정일자를 받아도 되나요?
계약서가 있으면 입주 전에도 받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되는 것은 아니며, 실제 점유와 전입신고 등 요건도 갖춰야 합니다.
집에 근저당권이 먼저 설정돼 있으면 어떻게 되나요?
근저당권의 설정 시점과 금액에 따라 임차인의 배당 순위와 회수 가능성이 달라질 수 있습니다. 등기부에서 권리관계를 확인하고, 계약 후 새 권리가 설정되는지도 살펴야 합니다.